ITBI nas operações de promessa de venda e compra e cessão de direitos sobre bens imóveis

De acordo com entendimento do STF, a partir de agora não será mais tolerado qualquer tipo de exigência relacionada ao recolhimento ITBI nas operações de promessa de venda e compra e cessão de direitos. Tal questão foi exposta em uma tese clara e objetiva, evidenciando que é inconstitucional esse tipo de exigência, uma vez que ela está diretamente relacionada às leis e decretos municipais que determinam a incidência do imposto de transmissão além das hipóteses do artigo 156, II da CF.

O assunto foi discutido em um julgamento realizado em 12/2/21 e a decisão se deu de forma unânime. Mas para que você possa entender melhor o caso de cobrança indevida de ITBI nas operações de promessa de venda e compra e cessão de direitos, compreendendo todas as suas peculiaridades, iremos detalhar melhor toda a situação no decorrer deste artigo. Acompanhe!

Sobre o caso envolvendo o Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI)

ITBI nas operações de promessa de venda e compra e cessão de direitos sobre bens imóveis

Tudo começou quando o caso foi submetido à Corte Constitucional. A questão girava principalmente em torno da possibilidade do município de São Paulo exigir o pagamento de ITBI em operação de cessão de direitos decorrentes de compromisso de venda e compra. A principal justificativa para toda a situação era de que, para que haja a incidência do imposto, como disposto nos termos do disposto no artigo 156, II da CF, seria necessária apenas a transmissão do direito por qualquer ato.

Desse modo, com toda a repercussão, o caso acabou chegando ao STF. As autoridades, por sua vez, reconheceram a multiplicidade de recursos que discutem a retenção do ITBI por municípios brasileiros, sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem registro em cartório de imóveis. E se pararmos para refletir, realmente não são poucos os municípios brasileiros que, em equivocada interpretação do disposto no artigo 156, II da CF, ampliam indevidamente a hipótese de incidência do imposto sobre transmissão de imóveis.

Talvez o principal motivo para isso seja o fato desses municípios interpretarem como fato gerador a cessão particular de direitos sobre bem imóvel. Em contrapartida, é possível observar que diversos cartórios de registros de imóveis utilizam o argumento do respeito à cadeia dominial da matrícula para o registro de instrumentos particulares e escrituras definitivas ou de escrituras históricas. Estas, de maneira geral, evidenciam que o titular de domínio do imóvel prometeu vender o bem para terceiro, que acabou desistindo do negócio e cedeu-o para outra pessoa.

Essa pessoa passa a ser o novo proprietário tabular. Com isso, é comum que haja alegações da existência de mais de uma transferência do imóvel, o que acarretaria na necessidade do duplo recolhimento do imposto, ou seja, uma bitributação. Trata-se de uma situação absolutamente comum em muitos municípios.

 

A questão da transferência de bens imóveis

ITBI nas operações de promessa de venda e compra e cessão de direitos sobre bens imóveis

Para a análise do caso em questão, é necessário se atentar a dois pontos importantes relacionados à transferência de bens imóveis. São eles os artigos 1.227 e 1.245 do CC. Ambos são bastante específicos ao tratarem transferência, indicando que ela só pode ocorrer mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Ou seja, uma escritura pública é indispensável para que o negócio seja fechado. Isso vale para imóveis cujo valor ultrapassa 30 salários-mínimos. Note que se o valor do imóvel for inferior a 30 salários mínimos, é possível que a transmissão ocorra através da utilização de um instrumento particular.

Sendo assim, analisando todos os fatos passados e as informações contidas nos artigos 108, 1.227 e 1.245 do CC, é possível inferir que a transferência da propriedade do imóvel somente ocorrerá se houver o registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis. Com isso, pautando-se nesse modelo, podemos dizer que não é viável cobrar o ITBI em casos de compromissos particulares de venda e compra e as cessões de direito, contratos preliminares que não constituem meio idôneo para a transmissão da propriedade e domínio pleno sobre o imóvel. Isso demonstra que, de acordo com a lei, a decisão do STF se deu de maneira correta.

E como ocorreu o julgamento?

No julgamento em si, o Supremo Tribunal Federal legitimou a ilegitimidade da exigência do ITBI em compromissos particulares de promessa de venda e compra e de cessão de direitos. Além disso, ao considerarem a necessidade de atribuir racionalidade ao sistema de precedentes qualificados, as autoridades elaboraram uma proposta. Foi sugerido que a partir de agora, o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro, como citado anteriormente.

Ao final da sessão, com a consolidação do entendimento do STF em tese clara e objetiva, não se deve mais tolerar qualquer exigência de recolhimento ITBI nas operações de promessa de venda e compra e cessão de direitos. Isso também é válido para todo e qualquer ato de disposição de direitos que não tenham o condão de transferir a propriedade do imóvel. Mais uma vez, vale destacar que a não cobrança do ITBI é proveniente da evidente inconstitucionalidade das leis e decretos municipais que determinam a incidência do imposto de transmissão além das hipóteses do artigo 156, II da CF. Agora você já conhece um pouco mais sobre o assunto e pode entender porque a cobrança desse imposto se dá de forma inválida em ocasiões específicas.

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